8 (495) 924-59-00
Заказать обратный звонок

Заказать обратный звонок

advokat@verbickaya.pro
Задать вопрос адвокату

Задать вопрос адвокату

Задайте Ваш вопрос
Ваше имя*:

Ваш вопрос*:

Ваш e-mail для ответа:

Прикрепляемый файл:
(Доступные типы файлов: doc, gif, jpg, jpeg, mpg, pdf, png, txt, zip)

* — Поля, обязательные для заполнения

Адвокат Вербицкая Юлия Витальевна

Многоквартирный дом на землях ИЖС: доступное жилье или верный путь к сносу

Адвокат Вербицкая Юлия Витальевна приняла участие в программе «Прямо сейчас» на канале «360 Подмосковье» (выпуск от 17.08.2015г.). В студии телеканала горячо спорили о последствиях строительства многоквартирных домов на участках ИЖС. Суды непреклонно выносят решения о сносе построек, однако жильцы вопреки всему хотят сохранить квадратные метры.

За последние десять лет законодательство в области строительства жилой недвижимости претерпело значительные изменения. Результатом которых стало серьезное ужесточение нормативной базы, регулирующей данную отрасль. Благодаря этому ушли в лету популярные ранее схемы реализации квартир в новостройках (вексельная, соинвестирования, простого товарищества и др.), которые практически никак не обеспечивали защиту интересов покупателей. Однако далеко не все застройщики смогли перестроиться и начать работать по новому. Одни были вынуждены покинуть этот рынок, другие – искать новые способы обойти существующие нормы.

Так, в последние годы широкое распространение приобрело строительство многоквартирных жилых домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Эта тенденция легко объяснима: во-первых, упрощена процедура получения разрешений на возведение построек на землях ИЖС, во-вторых, на такие постройки распространяется облегченный порядок оформления прав собственности, так называемая «дачная амнистия», которая не подразумевает сложной и длительной процедуры получения технических условий для подключения к центральным коммуникациям и введения здания в эксплуатацию. Однако, не все так просто.

Согласно ст. 42 Земельного Кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

На участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, могут возводиться только отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ). Любое иное капитальное строение (за исключением вспомогательных беседок, заборов, гаражей и т.п.), возведенное на земельном участке, с разрешенным видом использования для ИЖС, в силу п. 1, 2 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ, является самовольной постройкой, которая подлежит сносу за счет лица, которое ее возвело.

Стоит иметь ввиду, что даже если застройщику, маскируя многоквартирный жилой дом (или таунхаусы) под индивидуальное жилищное строение, удается оформить на него право собственности, оно (право) может быть оспорено в суде по заявлению любого заинтересованного лица. На практике, чаще всего, инициатором таких разбирательств  являются соседи, недовольные шумом за своими заборами и стихийными парковками в не предназначенных для этого узких переулках частного сектора. В результате назначаемых судами экспертиз, вскрывается истинная суть таких построек, устанавливается не соответствие сооружений разрешенному виду использования земельных участков и, как следствие, выносятся решения о сносе.

Но даже если у жильцов многоквартирного жилого дома, расположенного на землях ИЖС сложились дружеские отношения с соседями и местной администрацией, возникает другая проблема – подключение к коммуникациям. При оформлении прав на объект жилищного строительства в упрощенном порядке (по «дачной амнистии»), никаких требований к наличию подведенных коммуникаций к строению не предъявляется. И в лучшем случае, мощности, указанные в технических условиях подключения дома к сетям будут из расчета на одну семью. Например, согласно действующим нормативам для индивидуальных жилых домов величина предоставляемой мощности электроэнергии составляет всего 15 кВт. Для обеспечения многоквартирного жилого дома, где проживают несколько семей, этого явно недостаточно. А при отсутствии центральных коммуникаций (которые для ИЖС не являются обязательными), постоянные перебои в электроснабжении, вследствие перегрузок в электросети, полностью парализуют быт жильцов.

Поэтому, прежде чем соглашаться на заманчивое предложение покупки квартиры в малоэтажном доме или таунхаусе по очень привлекательной цене, необходимо обратить внимание:

  1. В свидетельстве о праве собственности (аренды) на земельный участок категория земель должна быть указана «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под малоэтажное строительство». В противном случае вы рискуете потерять вложенные средства.
  2. В разрешении на строительство должно быть указано «малоэтажный многоквартирный дом», «многоквартирный дом» и т.д. (но никак не «индивидуальный жилой дом», «дачный дом», «садовый дом»), с указанием количества этажей, площади объекта, площади земельного участка.
  3. Не лишним будет ознакомиться с проектной документацией, проверить соответствие указанных там площадей данным, содержащимся в разрешении на строительство.
  4. Ознакомьтесь с техническими условиями на подключение дома к коммуникациям, выданными застройщику ресурсоснабжающими организациями. Одновременно вы можете настаивать на внесении данной информации в договор.
  5. Уточните у застройщика в каком порядке будет осуществляться регистрация прав на построенный объект недвижимости. Помните, упрощенный порядок («дачная амнистия») распространяется исключительно на индивидуальные жилые дома, дачные и садовые постройки, но никак не на многоквартирные дома или таунхаусы.
  6. Помните, между квартирой и долей в праве собственности на весь дом есть принципиальная разница. В первом случае вы приобретаете конкретное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Во-втором, долю – неопределенную часть дома, для выделения которой в натуре понадобится обращаться в суд, и еще неизвестно какую позицию в данном вопросе займут ваши соседи (сособственник). При этом если в будущем вы примите решение её продать, у владельцев остальных долей в праве собственности возникнет преимущественное право покупки.
  7. Обратите внимание на содержание договора, который вам предлагают заключить. Это должен быть договор долевого участия в строительстве. Во-первых, он подлежит государственной регистрации в росреестре, что исключает возможность двойной продажи одной и той же квартиры. Во-вторых, на такой договор распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а так же все установленные законом гарантии в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию или расторжения договора.

В случае возникновения малейших сомнений в юридической прозрачности заключаемой сделки с недвижимостью, проконсультируйтесь с адвокатом. Это поможет вам избежать длительных судебных разбирательств и потери вложенных денежных средств.

Комментарии
01 марта
Имя: КЛИЕНТСКИЕ БАЗЫ http://128.fo.ru
http://128.fo.ru КЛИЕНТСКИЕ БАЗЫ http://128.fo.ru
КЛИЕНТСКИЕ БАЗЫ http://128.fo.ru http://128.fo.ru
Ответить
03 марта
Имя: БАЗЫ для ПРОЗВОНА http://128.fo.ru
http://128.fo.ru БАЗЫ для ПРОЗВОНА http://128.fo.ru
БАЗЫ для ПРОЗВОНА http://128.fo.ru http://128.fo.ru
Ответить
04 марта
Имя: Здравствуйте! Вас интересуют базы данных для прозвона Ваших потенциальных клиентов? http://128.fo.ru
http://128.fo.ru Здравствуйте! Вас интересуют базы данных для прозвона Ваших потенциальных клиентов? http://128.fo.ru
Здравствуйте! Вас интересуют базы данных для прозвона Ваших потенциальных клиентов? http://128.fo.ru http://128.fo.ru
Ответить
06 марта
Имя: Здравствуйте! Вас интересуют базы данных для прозвона Ваших потенциальных клиентов? http://128.fo.ru
http://128.fo.ru Здравствуйте! Вас интересуют базы данных для прозвона Ваших потенциальных клиентов? http://128.fo.ru
Здравствуйте! Вас интересуют базы данных для прозвона Ваших потенциальных клиентов? http://128.fo.ru http://128.fo.ru
Ответить
10 марта
Имя: Базы прозвона рассылок http://goo.gl/mKWJPn
http://goo.gl/mKWJPn Базы прозвона рассылок http://goo.gl/mKWJPn
Базы прозвона рассылок http://goo.gl/mKWJPn http://goo.gl/mKWJPn
Ответить
29 марта
Имя: Базы данных для продажи Ваших товаров и услуг Узнайте подробнее: http://xurl.es/128 Skype: prodawez390 Whatsapp: +79139230330 Viber: +79139230330 Email: prodawez393@gmail.com [img]http://bit.ly/2natPOA[/img]
http://xurl.es/128 Базы данных для продажи Ваших товаров и услуг Узнайте подробнее: http://xurl.es/128 Skype: prodawez390 Whatsapp: +79139230330 Viber: +79139230330 Email: prodawez393@gmail.com <IMG border=0 hspace=0 alt="" src="http://bit.ly/2natPOA">
Ответить
Вчера, 19:01
Имя: пострадавший

Есть ли практика судебная или была ли возможность у кого либо когда администрация города шла навстречу гражданам которые приобрели долю в жилом доме на земельном участке для ИЖС .Администрация города может изменить вид разрешенного использования и разрешить реконструкцию жилого дома в многоквартирный дом.Поделитесь практикой,пожалуйста.
Ответить
Оставьте комментарий
Имя*:

Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

* — Поля, обязательные для заполнения

Яндекс.Метрика